Infiltrazioni dal vicino o dal condominio: chi paga i danni e come si ottiene il risarcimento

Dei danni da infiltrazione risponde chi ha in custodia la cosa da cui l’acqua proviene: il proprietario dell’appartamento per i suoi impianti, il condominio per tetto, facciata e tubazioni comuni. Il risarcimento dipende dalla prova, che spetta a chi ha subito il danno e riguarda la provenienza dell’acqua, il collegamento con i danni e la loro entità. Il responsabile assicurato lascia di solito la trattativa alla propria compagnia, che valuta il danno con un suo perito.

Le prime settimane, prima delle riparazioni, stabiliscono quali prove saranno disponibili quando si discuterà del risarcimento.

La responsabilità segue il punto in cui nasce l’infiltrazione

Ciascuno risponde del danno causato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito (art. 2051 c.c.). Per stabilire chi paga occorre individuare da dove parte l’acqua, e il confine passa spesso dentro i muri: gli impianti idrici e fognari sono comuni fino al punto di diramazione verso le singole unità (art. 1117 c.c.), e da lì in avanti appartengono al proprietario dell’appartamento servito.

Origine dell’infiltrazione	Chi risponde di regola	Norma
Tubazioni, sanitari ed elettrodomestici dell’appartamento	Il proprietario, oppure l’inquilino per ciò che dipende dall’uso	Art. 2051 c.c.
Colonne e scarichi comuni, prima della diramazione	Il condominio	Artt. 1117 e 2051 c.c.
Tetto, facciata e muri perimetrali	Il condominio	Artt. 1117 e 2051 c.c.
Terrazzo o lastrico di uso esclusivo	Chi ne ha l’uso e il condominio, secondo una ripartizione da verificare	Art. 1126 c.c.

Chi risponde del danno e chi paga la riparazione della parte guasta sono questioni distinte. La spesa per rifare il tetto o la colonna segue la ripartizione delle spese per i lavori condominiali, mentre il risarcimento dei danni nell’appartamento colpito è dovuto dal custode della cosa che li ha causati. Quando l’origine è incerta, la tabella lascia il posto all’accertamento tecnico.

Prima delle riparazioni va fissata la causa

Chi chiede il risarcimento deve dimostrare da dove proviene l’acqua, il collegamento con i danni subiti e la loro entità (art. 2697 c.c.). La relazione di un tecnico incaricato da una sola parte ha valore di indizio, e da sola può non bastare a sostenere la domanda quando la controparte contesta l’origine.

La riparazione cambia lo stato dei luoghi. Chi rifà il soffitto o sostituisce un tubo prima di documentare la causa elimina la prova che gli serve, e chi lascia aggravare il danno rischia di sostenere da sé la parte che avrebbe potuto evitare con l’ordinaria diligenza (art. 1227 c.c.). La segnalazione scritta al vicino o all’amministratore, con fotografie datate, fissa il momento in cui il problema è stato comunicato.

Fra le due esigenze, conservare la prova e limitare il danno, si inseriscono gli strumenti che permettono di accertare la causa in tempi brevi. Con l’accertamento tecnico preventivo un tecnico nominato dal giudice verifica lo stato dei luoghi prima della causa (art. 696 c.p.c.); con la consulenza tecnica preventiva accerta anche i danni e tenta un accordo fra le parti (art. 696-bis c.p.c.). L’esito dell’accertamento può essere acquisito nella causa successiva e può orientare la trattativa prima che la causa inizi.

Se il vicino nega l’accesso per individuare o riparare il guasto, la legge impone al proprietario di consentire l’accesso al proprio fondo quando è necessario per riparare un’opera del vicino o comune (art. 843 c.c.), e nei casi urgenti si può chiedere al giudice un provvedimento d’urgenza (art. 700 c.p.c.). Quale strumento usare, in che momento e con quali quesiti al tecnico dipende dall’origine probabile, dalle prove già raccolte e dalla posizione della controparte.

L’assicurazione del responsabile tratta con il proprio assicurato

Il perito che arriva a valutare i danni lavora di solito per la compagnia del responsabile: quella che assicura il vicino per la responsabilità civile della famiglia o dell’abitazione, oppure il condominio con la polizza globale fabbricati. Il contratto lega la compagnia al suo assicurato, e fuori dall’assicurazione auto il danneggiato di regola non ha un’azione diretta nei suoi confronti; l’assicuratore può pagarlo direttamente, ed è obbligato a farlo se l’assicurato lo chiede (art. 1917 c.c.). Franchigie, massimali ed esclusioni possono ridurre quanto la compagnia riconosce, e una quietanza firmata a saldo può chiudere ogni richiesta successiva, anche per voci rimaste fuori dalla stima.

Chi ha una polizza propria che copre i danni da acqua può farsi indennizzare dalla sua compagnia, che può poi rivalersi sul responsabile (art. 1916 c.c.).

Il risarcimento comprende più della riparazione del soffitto

Si risarciscono la perdita subita e il mancato guadagno che sono conseguenza diretta dell’infiltrazione (artt. 1223 e 2056 c.c.), e il ripristino di intonaci e pavimenti ne è soltanto la prima voce. Le altre, quando ricorrono:

• arredi, elettrodomestici e beni rovinati dall’acqua;
• le spese tecniche per individuare la causa e progettare il ripristino;
• i canoni persi se l’appartamento è affittato o destinato a locazione breve turistica, e i ricavi di un’attività svolta nei locali;
• l’impossibilità di usare l’immobile durante i lavori, se provata.

Ciascuna voce vale quanto il documento che la sostiene. Su questo terreno si concentra di solito la discussione con la compagnia o con il condominio, e la richiesta va completata prima di valutare qualsiasi offerta.

Con il condominio la richiesta passa dall’amministratore e dalla mediazione

Il primo destinatario della richiesta è l’amministratore. Deve compiere gli atti conservativi sulle parti comuni (art. 1130 c.c.) e può ordinare i lavori straordinari urgenti, riferendone alla prima assemblea (art. 1135 c.c.); attraverso di lui passa anche la denuncia del sinistro alla compagnia del condominio, e una segnalazione scritta rende verificabile il suo intervento o la sua inerzia.

Quando la trattativa non chiude la questione e la lite rientra nella materia condominiale, prima della causa occorre la mediazione (art. 5 D.Lgs. 28/2010), in cui le parti sono assistite dai rispettivi avvocati (art. 8). Lo svolgimento dell’incontro è descritto a proposito della convocazione in mediazione. Chiudere lì con un accordo o proseguire in giudizio dipende in buona parte dalla solidità della prova raccolta, e i criteri della scelta fra mediazione e causa valgono anche per le infiltrazioni.

Fra vicini l’obbligo di mediazione va verificato sul tipo di lite. Il diritto al risarcimento si prescrive in cinque anni (art. 2947 c.c.); per le infiltrazioni che si ripetono il calcolo del termine va verificato sul caso.

La verifica del caso prima della richiesta di risarcimento

Lo Studio ricostruisce con un tecnico l’origine probabile dell’infiltrazione e verifica quali prove sono già disponibili e quali vanno acquisite prima delle riparazioni. Sulla stessa base individua il responsabile, le polizze coinvolte e lo strumento con cui procedere, fra richiesta scritta, accertamento tecnico e mediazione.

La controparte si muove di solito con il perito della propria compagnia e, nei condomini, con l’amministratore. Lo Studio redige la richiesta di risarcimento, segue l’accertamento tecnico, tratta con l’amministratore e con le compagnie in sede stragiudiziale e assiste il cliente in mediazione e in giudizio quando l’accordo non arriva.

I danni da infiltrazione si discutono sulle prove raccolte prima delle riparazioni. Il contatto con lo Studio consente di verificare il caso mentre lo stato dei luoghi è ancora documentabile.

I documenti da raccogliere

L’esame parte da ciò che il danneggiato ha già:

• fotografie e video datati dei danni e della loro evoluzione;
• le segnalazioni inviate al vicino o all’amministratore e le eventuali risposte;
• relazioni tecniche, verbali di sopralluogo e rapporti sulla ricerca del guasto;
• preventivi e fatture delle riparazioni, con le ricevute dei beni danneggiati;
• le polizze dell’abitazione e, se disponibili, quelle del condominio o del vicino;
• il contratto di locazione, se l’immobile è affittato.

Assistenza per i danni da infiltrazioni a Venezia e Padova

Lo Studio Legale Loreggian assiste proprietari, inquilini e condomini nelle province di Venezia e Padova nelle richieste di risarcimento per infiltrazioni, dalla raccolta delle prove alla trattativa con il condominio e con le compagnie, nell’ambito dell’attività in materia di risarcimento danni e di diritto condominiale.

Domande frequenti

Se l’appartamento di sopra è in affitto, paga il proprietario o l’inquilino?
Dipende dalla causa. Di regola il proprietario risponde degli impianti e delle strutture dell’appartamento, l’inquilino di ciò che dipende dall’uso, come un elettrodomestico lasciato in funzione o un rubinetto rimasto aperto. La causa accertata indica a chi rivolgere la richiesta.

Il vicino non fa entrare il tecnico: cosa si può fare?
La legge impone di consentire l’accesso al proprio fondo quando serve a riparare un’opera del vicino o comune (art. 843 c.c.), e nei casi urgenti il giudice può intervenire con un provvedimento d’urgenza. Il rifiuto va documentato per iscritto.

L’amministratore non interviene: chi deve agire?
L’amministratore deve compiere gli atti conservativi sulle parti comuni (art. 1130 c.c.). Se resta inerte, si procede con una segnalazione scritta e con la richiesta di convocare l’assemblea, e la sua inerzia può incidere sulla sua responsabilità verso il condominio.

Infiltrazioni dal tetto o dal terrazzo: chi paga?
Per tetto e lastrici comuni risponde il condominio. Per terrazzi e lastrici di uso esclusivo la legge ripartisce le spese di riparazione fra chi ne ha l’uso, per un terzo, e gli altri condomini, per due terzi (art. 1126 c.c.), e anche la responsabilità per i danni è di regola condivisa.

Entro quanto tempo si chiede il risarcimento?
Il diritto si prescrive in cinque anni (art. 2947 c.c.). La prova si indebolisce molto prima, e segnalazione e documentazione vanno fatte appena il danno compare.

Le infiltrazioni erano già presenti al momento dell’acquisto: chi ne risponde?
Se il problema esisteva prima della vendita, entra in gioco la garanzia del venditore, con termini di denuncia brevi, esaminata a proposito dei vizi occulti dell’immobile.

L’assicurazione offre una cifra bassa: si può rifiutare?
Sì, perché la stima del perito è una proposta, e la firma di una quietanza a saldo può chiudere la richiesta. Prima di accettare va confrontata con la documentazione dei danni e con le condizioni della polizza.

Il vicino chiede i danni con una lettera del suo avvocato: cosa fare?
La risposta richiede la stessa verifica sulla causa, dal lato opposto, e una replica scritta di getto può contenere ammissioni, come spiegato a proposito della diffida ricevuta dall’avvocato di controparte. Il sinistro va denunciato alla propria compagnia nei termini della polizza.

Disclaimer: Il presente contributo ha finalità esclusivamente informative e non costituisce parere legale. Ogni situazione richiede una valutazione specifica, da effettuarsi con il supporto di un avvocato iscritto all’Albo forense.