Contratto Locazione Breve: Guida Legale e Clausole 2026

Premessa

Nell’ambito delle locazioni immobiliari ad uso abitativo, le locazioni brevi si distinguono per alcune peculiarità strutturali, che, se non correttamente disciplinate, espongono il locatore a responsabilità contrattuali, fiscali e amministrative. A differenza dei contratti di locazione ordinari, infatti, le locazioni brevi:

• Non superano i trenta giorni di durata, anche non consecutivi;

• Non richiedono registrazione obbligatoria all’Agenzia delle Entrate (salvo eccezioni);

• Sono soggette a una normativa fiscale e informativa autonoma;

• Spesso si realizzano mediante piattaforme digitali che introducono condizioni ulteriori (es. Airbnb, Booking, ecc.).

Il presente contributo intende fornire un quadro operativo, tecnicamente fondato, delle cautele contrattuali che si raccomanda di adottare nella redazione di un contratto di locazione breve a fini turistici.

Inquadramento Normativo

La disciplina generale della locazione è contenuta negli artt. 1571 e seguenti del codice civile. L’art. 1571 definisce la locazione come il contratto con cui una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

La locazione breve è definita, sotto il profilo fiscale, dall’art. 4 del D.L. 50/2017, convertito dalla L. 96/2017:

«Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.»

Sotto il profilo degli adempimenti:

• Registrazione: non sussiste obbligo di registrazione per i contratti di durata inferiore a 30 giorni, salvo proroghe che comportino il superamento di tale soglia

• Regime fiscale: si applica la cedolare secca al 21% (elevata al 26% dal secondo immobile locato, a partire dal 2024), salvo opzione per l’IRPEF ordinaria

• Intermediazione: i portali telematici che incassano il canone per conto del locatore assumono obblighi di sostituto d’imposta (ritenuta del 21%, comunicazioni fiscali, trasmissione dati)

Una gestione continuativa e organizzata dell’attività, anche se riferita a contratti di durata inferiore ai trenta giorni, può comportare la riqualificazione in attività imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e soggezione alla relativa disciplina fiscale e amministrativa.

Destinazione d’uso: esclusivamente turistica

Per evitare che il contratto venga riqualificato come locazione abitativa ordinaria, è essenziale specificare che l’immobile è concesso esclusivamente per finalità turistiche, in conformità alla nozione contenuta nel Codice del Turismo (art. 53 del D.Lgs. 23 maggio 2011, n. 79.

Clausola suggerita:

“Il conduttore dichiara che l’unità immobiliare viene concessa per esigenze esclusivamente transitorie e turistiche, e si impegna a non eleggervi domicilio, residenza, né utilizzarla come dimora abituale.”

Recesso e cancellazione: disdette e no-Show

È opportuno disciplinare espressamente le ipotesi di scioglimento anticipato del rapporto, distinguendo la disdetta anticipata, comunicata prima dell’inizio del soggiorno, dalla mancata presentazione (no-show).
La libertà contrattuale riconosciuta dall’art. 1322 c.c. consente alle parti di determinare liberamente il contenuto del contratto, nei limiti imposti dalla legge. Il recesso convenzionale trova fondamento nell’art. 1373 c.c., che disciplina la facoltà di recedere attribuita a una o entrambe le parti.

• Disdetta anticipata. Il contratto può prevedere che, se il conduttore comunica il recesso entro un termine prefissato (ad esempio, 7 o 14 giorni prima della data di inizio), abbia diritto alla restituzione parziale o totale del canone versato, eventualmente al netto di una penale fissa a titolo di rimborso spese.

• Mancata presentazione (no-show). È legittimo prevedere che, in caso di mancata presentazione senza preavviso, l’intero importo versato — a titolo di caparra confirmatoria o di canone anticipato — resti acquisito dal locatore. La clausola opera come penale convenzionale ai sensi dell’art. 1382 c.c., con funzione di liquidazione anticipata del danno.

In entrambi i casi, le clausole devono rispettare il principio di buona fede e non risultare manifestamente sproporzionate, per evitare il rischio di riduzione giudiziale della penale ai sensi dell’art. 1384 c.c.

Per approfondire i diritti e rischi del recesso contrattuale, si veda l’articolo dedicato al recesso dai contratti.

Danni all’immobile e responsabilità del conduttore

Ai sensi dell’art. 1588 c.c. , il conduttore è responsabile per ogni danno causato all’immobile, salvo prova contraria. È quindi opportuno inserire una clausola che richiami l’obbligo di restituzione dello stato originario dell’immobile e delle pertinenze.

Il contratto dovrebbe vietare: – la sublocazione (art. 1594 c.c.); – l’organizzazione di feste ed eventi disturbanti; – l’utilizzo in contrasto con le regole condominiali.

L’inadempimento può essere sanzionato con la risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1456 c.c.

Deposito cauzionale: entità e restituzione

L’inserimento di clausole comportamentali è particolarmente importante nelle locazioni turistiche.

“Il conduttore è tenuto a custodire con diligenza l’immobile e a risarcire ogni danno arrecato, ai sensi dell’art. 1588 c.c., sia direttamente, sia per fatto di soggetti da lui introdotti.”

Non esiste un criterio legale obbligatorio sull’entità del deposito cauzionale: esso va determinato in proporzione al valore dell’immobile, alla durata della locazione e al rischio potenziale di danneggiamento.

In linea generale, per soggiorni brevi di 2–14 giorni, la cauzione è spesso pari al 20–30% del corrispettivo pattuito; per contratti mensili, si considera proporzionata una mensilità intera.

L’importo potrà essere trattenuto solo in presenza di danni documentati, ad esempio tramite verbali, fotografie o perizie. È opportuno specificare i termini di restituzione, indicandoli, ad esempio, in 10 giorni lavorativi dalla conclusione del soggiorno.

Registrazione e imposta di soggiorno

Anche se la registrazione all’Agenzia delle Entrate non è obbligatoria per i contratti inferiori a trenta giorni (D.P.R. 131/1986, art. 3, comma 2), questa può divenire necessaria se i soggiorni si ripetono con lo stesso conduttore, se vi sono proroghe contrattuali, o se la gestione assume un profilo sistematico.

Nel contratto andrà inoltre specificato se la tassa di soggiorno comunale è inclusa nel canone oppure da versare separatamente, indicando, ove possibile, il riferimento alla delibera comunale applicabile..

Se la normativa comunale prevede l’imposta di soggiorno, il locatore è tenuto a:

• Raccogliere la somma;

• Versarla al Comune;

• Conservare idonea documentazione.

Le modalità sono generalmente stabilite da regolamenti o delibere comunali (consultabili presso il sito istituzionale del Comune interessato).

Obbligo di comunicazione degli ospiti

L’art. 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (R.D. 18 giugno 1931, n. 773) impone al locatore la comunicazione, entro 24 ore dall’arrivo, delle generalità degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web.

Tale adempimento è necessario anche per soggiorni di una sola notte. La mancata comunicazione, anche per mero errore, può integrare un illecito penale. Si consiglia di subordinare la consegna delle chiavi alla ricezione preventiva dei documenti identificativi degli ospiti.

Tutela contro recensioni lesive (Airbnb)

La pubblicazione di recensioni false, tendenziose o lesive dell’onorabilità del locatore costituisce un rischio concreto nelle locazioni gestite tramite piattaforme digitali. In molti casi, un singolo commento negativo, se infondato o sproporzionato, può determinare una riduzione significativa della visibilità dell’annuncio e, conseguentemente, della redditività dell’attività.

La piattaforma Airbnb consente agli host di inserire condizioni contrattuali supplementari, purché queste siano rese note al potenziale ospite prima della prenotazione e non risultino in contrasto con le policy generali del servizio. In particolare, tali condizioni non possono limitare diritti fondamentali del consumatore, né eludere obblighi imposti dalla normativa vigente.

È quindi possibile — e consigliabile — includere nel contratto una clausola di protezione reputazionale, che richiami il dovere di buona fede contrattuale e vieti la diffusione di dichiarazioni non veritiere o oggettivamente denigratorie. Una formulazione efficace può essere la seguente:

“Le parti riconoscono che eventuali recensioni pubblicate online devono corrispondere a verità e fondarsi su esperienze effettivamente maturate durante il soggiorno. In caso di contenuti falsi, diffamatori o tali da ledere ingiustamente la reputazione del locatore, questi si riserva il diritto di agire in giudizio per il risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c.), sia di natura patrimoniale, sia all’immagine.”

In tal senso, la responsabilità civile da fatto illecito si configura qualora la pubblicazione di recensioni comporti una lesione ingiustificata dell’altrui reputazione professionale, con conseguente diritto al risarcimento. In sede giudiziale, sarà onere del locatore dimostrare la falsità delle affermazioni e il nesso causale tra la recensione e il danno subito (es. calo delle prenotazioni, declassamento dell’annuncio, perdita di visibilità sulla piattaforma).

In chiusura

Un contratto di locazione breve ben strutturato, redatto secondo criteri giuridici chiari e coerenti, costituisce lo strumento primario per prevenire contenziosi, disciplinare i rapporti tra le parti e tutelare il locatore sotto il profilo patrimoniale, reputazionale e fiscale. L’adozione di clausole specifiche, riferimenti normativi espressi e cautele pratiche consente di esercitare l’attività locativa in piena sicurezza.

Disclaimer: Il presente testo ha carattere meramente informativo. Per una consulenza specifica e conforme al caso concreto si raccomanda di rivolgersi a un avvocato regolarmente iscritto all’Ordine professionale.