Concessione Balneare 2027 in Veneto: Indennizzo e Tutela 

La concessione demaniale marittima per finalità turistico-ricreative scade il 30 settembre 2027, ai sensi dell’art. 1 del D.L. 16 settembre 2024 n. 131, convertito con la L. 166/2024.
Entro il 30 giugno 2027 i Comuni concedenti devono indire le nuove gare. Al concessionario uscente spetta un indennizzo a carico del subentrante, pari al valore degli investimenti non ammortizzati più un’equa remunerazione degli investimenti effettuati negli ultimi cinque anni; il pagamento di almeno il venti per cento è condizione per la stipula del nuovo contratto.

Il valore dell’indennizzo è determinato da una perizia asseverata, acquisita dall’ente concedente prima della pubblicazione del bando, redatta da un perito nominato dal Comune tra cinque nominativi indicati dal Presidente del CNDCEC. Le spese della perizia sono a carico del concessionario uscente.

Il quadro è in evoluzione rapida. Una serie di pronunce del giudice amministrativo del 2024 e del 2025 sta disapplicando anche la proroga al 2027 per contrasto con la direttiva 2006/123/CE (Bolkestein). La conseguenza pratica è già visibile: alcuni Comuni stanno indicendo le gare prima della scadenza.

Per il concessionario uscente del litorale veneto — Bibione, Caorle, Eraclea, Jesolo, Cavallino-Treporti, Lido di Venezia, Sottomarina — le decisioni operative non possono essere rimandate.

Il Quadro Normativo: Legge Concorrenza, D.L. 131/2024, Direttiva Bolkestein

La cornice di riferimento è l’art. 4 della L. 5 agosto 2022 n. 118 (Legge annuale per il mercato e la concorrenza 2021), come modificato dal D.L. 131/2024 e dalla legge di conversione. È questa la disciplina che regola le procedure di affidamento delle concessioni demaniali marittime, i contenuti del bando, i criteri di aggiudicazione e l’indennizzo del concessionario uscente.

Il fondamento europeo è la direttiva 2006/123/CE, c.d. Bolkestein, che all’art. 12 impone agli Stati membri di applicare procedure di selezione imparziali e trasparenti quando il numero di autorizzazioni disponibili per una determinata attività è limitato dalla scarsità della risorsa naturale.
La norma vieta i meccanismi di rinnovo automatico e l’attribuzione di vantaggi sistematici agli operatori uscenti.

Le Adunanze Plenarie del Consiglio di Stato nn. 17 e 18 del 2021 hanno affermato l’incompatibilità delle proroghe automatiche con il diritto unionale e segnato lo spartiacque dell’attuale riforma. Da quelle pronunce muovono tutte le successive proroghe legislative concepite come finestre operative per consentire ai Comuni di predisporre le gare.

La Scadenza del 30 Settembre 2027

Tre date scandiscono il calendario operativo.

30 settembre 2027

È la data ultima di efficacia delle concessioni in proroga ex D.L. 131/2024. Decorso quel termine, il rapporto concessorio cessa, salvo aggiudicazione del nuovo bando in favore dello stesso concessionario uscente.

30 giugno 2027

È il termine entro cui i Comuni concedenti devono indire le nuove procedure. La normativa prescrive che la procedura sia avviata almeno sei mesi prima della scadenza del titolo concessorio. Su questo punto un dato spesso sottovalutato: la mancata adozione del decreto MIT sui criteri di calcolo dell’indennizzo non giustifica il rinvio dell’avvio della gara. I Comuni non possono attendere il decreto attuativo per indire i bandi.

30 settembre 2028

È la finestra di proroga tecnica prevista dal D.L. 131/2024 per i casi di contenzioso pendente o di difficoltà oggettive nel completamento della procedura. È una proroga eccezionale, non un automatismo: presuppone un atto motivato dell’ente concedente.

Nel litorale veneto i Comuni concedenti si trovano in fasi diverse. Alcuni hanno avviato le procedure preparatorie già nel 2025; altri attendono il decreto attuativo MIT; altri ancora, in linea con le pronunce di TAR Liguria n. 183/2025 e TAR Campania n. 365/2025, valutano l’ipotesi di disapplicare la proroga e procedere con anticipo.
La verifica della tempistica del singolo Comune è il primo passaggio operativo per il concessionario uscente.

L’Indennizzo per il Concessionario Uscente: Cosa Spetta

L’art. 1 comma 9 del D.L. 131/2024 articola l’indennizzo su due voci.

1. Il valore degli investimenti non ammortizzati. 
   È la prima componente. Comprende il valore residuo dei beni ammortizzabili che il concessionario ha realizzato sull’area demaniale e che, alla scadenza della concessione, non sono stati ancora completamente ammortizzati. Sono esclusi dal computo gli aiuti pubblici percepiti e non rimborsati, nonché gli interventi non documentati. Sono inclusi anche gli investimenti effettuati a seguito di eventi calamitosi debitamente dichiarati e quelli imposti da sopravvenuti obblighi di legge (sicurezza, accessibilità, ambientale).
2. L’equa remunerazione degli investimenti degli ultimi cinque anni. 
   È la seconda componente, autonoma rispetto alla prima. Riconosce al concessionario una remunerazione per gli investimenti effettuati nell’ultimo quinquennio, indipendentemente dal loro stato di ammortamento. La logica è chiara: chi ha investito recentemente non deve essere penalizzato dal cambio di concessionario in prossimità del termine. I criteri di calcolo specifici sono demandati al decreto attuativo del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

La normativa prevede che il pagamento dell’indennizzo da parte del subentrante in misura non inferiore al 20% sia condizione per il perfezionamento del nuovo rapporto concessorio. Il mancato pagamento entro i termini è motivo di decadenza dalla concessione in capo all’aggiudicatario. La decadenza, peraltro, non determina la prosecuzione del rapporto con il precedente concessionario: il Comune indice una nuova procedura.

L’importo complessivo dell’indennizzo è inserito nel bando di gara insieme al valore degli investimenti non ammortizzati. È un dato esposto, non riservato. Il concessionario uscente lo legge nel bando come tutti gli altri operatori e, se lo ritiene sottostimato, ha sessanta giorni per impugnare.

Per un’analisi più ampia degli strumenti di tutela in materia di concessioni demaniali, si rinvia al contributo dedicato al rinnovo delle concessioni del Veneto.

Il Bando di Gara: Contenuti Obbligatori e Criteri di Aggiudicazione

L’art. 4 della L. 118/2022, come modificato dal D.L. 131/2024, definisce il contenuto necessario del bando.

Oggetto e finalità della concessione, con specificazione di ubicazione, estensione, caratteristiche dell’area e opere insistenti. Valore degli investimenti non ammortizzati. Durata del nuovo rapporto, compresa tra cinque e venti anni, in misura tale da garantire l’ammortamento e l’equa remunerazione del piano economico-finanziario. Misura del canone. Valore dell’indennizzo dovuto all’uscente, con termini e modalità di pagamento. Cauzione. Requisiti di partecipazione previsti dagli artt. 94 e 95 del D.Lgs. 36/2023 (Codice dei contratti pubblici). Criteri di aggiudicazione.

L’omissione di una qualsiasi di queste voci è un vizio del bando.

I criteri di aggiudicazione

La normativa enumera i fattori che l’amministrazione può valutare: l’importo offerto come indennizzo in favore dell’uscente, le condizioni del servizio offerto, gli impianti da asservire, l’incremento dell’offerta turistica, l’esperienza pregressa nella gestione di altre concessioni, e — con funzione di tutela dei piccoli operatori — l’aver utilizzato la concessione come prevalente fonte di reddito per sé e per il proprio nucleo familiare.

I criteri devono essere proporzionati e non discriminatori. Bandi che enfatizzano in modo sproporzionato l’esperienza pregressa rischiano di configurare una clausola pro-incumbent in contrasto con il principio di concorrenza; bandi che la escludono integralmente possono per converso violare la coerenza tra criteri di selezione e oggetto del servizio.

Cosa Fare Ora: Tre Scenari Operativi

La scelta del concessionario uscente, nei prossimi mesi, ricade tipicamente in uno di tre scenari.

a) Partecipare alla nuova gara per riprendersi la concessione

È lo scenario più frequente per le aziende familiari consolidate. Il concessionario costruisce un’offerta competitiva valorizzando l’esperienza pregressa, il radicamento nel territorio, il piano di investimenti futuri, l’eventuale qualifica di “prevalente fonte di reddito” che la normativa premia. La preparazione richiede una verifica preliminare dei requisiti ex artt. 94 e 95 del D.Lgs. 36/2023, l’analisi del PEF rispetto alla durata offerta, la predisposizione del dossier tecnico-economico.

b) Non partecipare e ottenere l’indennizzo congruo

È lo scenario di chi intende dismettere l’attività e capitalizzare il valore degli investimenti effettuati. Il fronte di lavoro è la documentazione: libro cespiti, fatture, capitolati, atti di collaudo, autorizzazioni, evidenza contabile dell’ammortamento. L’obiettivo è arrivare alla perizia asseverata con un dossier che renda difficile la sottostima e, se necessario, contrapporre una perizia di parte a sostegno del valore reale.

c) Contestare il bando del Comune

È lo scenario di chi ritiene che il bando già pubblicato presenti vizi rilevanti (sottostima dell’indennizzo, criteri sbilanciati, requisiti di partecipazione restrittivi). Il termine per il ricorso al TAR Veneto è di sessanta giorni dalla pubblicazione del bando. La verifica preliminare dei vizi e la predisposizione del ricorso, eventualmente con istanza di sospensiva ex art. 55 del D.Lgs. 104/2010, vanno avviate immediatamente.

I tre scenari non sono sempre alternativi. In molte situazioni il concessionario può, nello stesso tempo, predisporre la partecipazione alla gara (Scenario A) e tenere aperta la strada di una contestazione mirata di profili specifici del bando (Scenario C)

Domande Frequenti

Quando scade davvero la mia concessione? 

La data formale è il 30 settembre 2027, ai sensi del D.L. 131/2024 convertito con L. 166/2024. Tuttavia alcune pronunce del giudice amministrativo (TAR Liguria 183/2025, TAR Campania 365/2025) stanno disapplicando anche questa proroga: in quei casi il Comune può indire la gara anticipatamente. La verifica della posizione del singolo Comune concedente è il primo passaggio.

Se non vinco la nuova gara, ho diritto a un indennizzo? Di quanto? 

Sì. L’indennizzo è composto dal valore degli investimenti non ammortizzati e da un’equa remunerazione degli investimenti effettuati negli ultimi cinque anni. Il quantum dipende dalla documentazione contabile e dalla perizia asseverata acquisita dal Comune. La perizia di parte può sostenere un valore diverso se documentato.

Chi nomina il perito che calcola l’indennizzo? 

L’ente concedente (il Comune) nomina il perito tra cinque nominativi indicati dal Presidente del Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili. Il perito è un commercialista, non un tecnico edile.

Posso fare la mia perizia? Vale qualcosa? 

Sì. La perizia di parte non sostituisce la perizia asseverata acquisita dal Comune, ma costituisce un elemento di prova rilevante in sede di osservazioni amministrative e di eventuale contenzioso. Quando ben costruita, può determinare la rivalutazione dell’indennizzo prima della pubblicazione del bando o sostenere un’impugnazione.

Il subentrante deve pagarmi tutto subito? 

No. La normativa prevede che il pagamento di almeno il venti per centodell’indennizzo sia condizione per la stipula del nuovo contratto. Il saldo è regolato dai termini e dalle modalità indicati nel bando. Il mancato pagamento entro i termini è motivo di decadenza dalla concessione in capo all’aggiudicatario.

Il bando del mio Comune può essere impugnato? 

Sì, se presenta vizi di legittimità: sottostima dell’indennizzo, criteri di aggiudicazione discriminatori o mal proporzionati, requisiti di partecipazione restrittivi, durata non coerente con il PEF, omissione di contenuti obbligatori. Il termine è di sessanta giorni dalla pubblicazione del bando, ai sensi dell’art. 120 del D.Lgs. 104/2010.

Se il D.L. 131/2024 viene disapplicato, cosa cambia per me? 

La proroga al 30 settembre 2027 viene meno e il Comune può indire la gara prima. Per il concessionario uscente questo significa anticipare le valutazioni operative — partecipazione alla gara, predisposizione del dossier per l’indennizzo, eventuale impugnazione del bando — di mesi rispetto al calendario originario.

Consulenza Legale per Imprese Balneari in Veneto

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Lo Studio Legale Loreggian opera nelle province di Venezia e Padova nell’ambito del diritto amministrativo e affianca imprese del settore turistico-balneare nei procedimenti relativi alle concessioni demaniali, alla redazione delle osservazioni in fase di gara, alle impugnazioni davanti al TAR Veneto e alla quantificazione degli indennizzi.
L’Avv. Loreggian ha ricevuto il Premio Guicciardi 2025 per il contributo Sanatoria edilizia tra disciplina urbanistica e tutela del paesaggio, in materia amministrativa.

Disclaimer: Il presente contributo ha finalità esclusivamente informative e non costituisce parere legale. Ogni situazione richiede una valutazione specifica, da effettuarsi con il supporto di un avvocato iscritto all’Albo forense.